[부동산] 거래 시 복비에 대한 모든 것을 알려 드립니다.

부동산 중개보수(복비)가 발생하는 경우는?

부동산 중개보수란 부동산중개사가 중개를 한 대가로 받는 보수를 의미한다. 주택을 비롯해 주택외 부동산을 매도하거나 매입할 때, 전월세로 임대하거나 임차할 때 중개보수가 발생한다. 이때 공인중개사가 받을 수 있는 중개보수는 법으로 상한요율이 정해져 있다.

복비를 미리 계산해 볼 수 있나?

중개보수는 '거래금액 상한요율' 이내에서 결정된다. 부동산 거래 전에 중개보수 계산기를 무료로 제공하는 사이트나 앱을 이용해서 계산해볼 것을 권한다. 계산 과정에서 상한요율 등을 알 수 있기 때문이다. 계산기에서는 매물종류(주택, 오피스텔, 주택 외 부동산 등)와 거래지역(서울, 경기 등), 거래종류(매매, 전세, 월세 등)를 체크한 후 거래금액을 입력하면 자동으로 최대 중개보수액을 산출한다.

 

 

부동산 매매
거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	~ 0.6%	25만 원
5천만 원 ~ 1억 원	~ 0.5%	80만 원
1억 원 ~ 2억 원
2억 원 ~ 6억 원	~ 0.4%	없음
6억 원 ~ 9억 원
9억 원 ~ 12억 원	~ 0.5%	없음
12억 원 ~ 15억 원	~ 0.6%	없음
15억 원 이상	~ 0.7%	없음
<적용 예시> 10억원 아파트 매매 시 수수료 -> 500만 원(0.5% 상한요율 적용)

 

부동산 임대차
거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	~ 0.5%	20만 원
5천만 원 ~ 1억 원	~ 0.4%	30만 원
1억 원 ~ 3억 원	~ 0.3%	없음
3억 원 ~ 6억 원
6억 원 ~ 9억 원	~ 0.4%	없음
9억 원 ~ 12억 원
12억 원 ~ 15억 원	~ 0.5%	없음
15억 원 이상	~ 0.6%	없음
<적용 예시> 8억원 아파트 임대 시 수수료 -> 320만 원(0.4% 상한요율 적용)

* 2021년 10월 15일 계약분 부터 적용

 

 

전월세 재계약 시 복비는 어떻게?

전월세로 살다가 재계약할 경우 중개인에게 내야 하는 복비는 경우에 따라 달라질 수 있다. 집주인과 임차인이 직접 계약하는 경우는 복비가 들지 않는다. 기존 계약서의 특약사항에 재계약이라는 사실을 기재하고 날인하면 재계약이 성사된다.

또 다른 재계약 방법으로 중개업소에서 계약서를 대필하는 방법이 있다. 중개사가 계약서 작성을 도와주고 5만 원~10만 원 수준의 대서료를 받는다. 이 경우는 계약사고가 발생해도 중개업소는 책임지지 않는다. 

마지막으로 중개업소를 통한 재계약을 선택하기도 한다. 이 경우 중개업소의 직인이 들어가며 공제증서가 발급되기 때문에 훗날 중개업소에 책임을 물을 수 있다. 이때 중개사는 법정중개수수료를 요구할 수 있지만 서비스 차원에서 그냥 진행해 주거나 대서로 정도만 받는 중개사가 대부분이다. 

어떤 경우는 전세 계약서를 작성하고 난 후 임차인은 반드시 확정일자를 새로 받아야 한다.

전세 계약만료 전 이사 나가게 될 경우 복비는?

전세입자가 전세 계약일 보다 먼저 나가게 되는 경우 집주인이 새 임차인을 구하면서 지불하는 복비를 대신 부담해야 한다. 만약 3억에 살던 전셋집을 5억에 내놓았다면 기존 전세입자는 3억에 대한 복비를 지불하면 된다. 나머지 2억에 대한 복비는 집 주인이 지불한다.

월세 복비는 어떻게 계산하는 것일까?

월세 거래는 전세와 같은 상한요율을 적용한다. 그런데 보증금만 있는 전세와 달리 월세는 보증금과 월세 금액으로 나뉘는데 어떻게 계산하는 것일까? 바로 환산보증금에 상한요율을 적용하는 것이다. 

월세의 환산보증금은 '보증금+(월세 × 100)'으로 구한다. 단, 환산보증금이 5,000만 원 미만인 경우는 '보증금(월세 × 70)'으로 계산한다.

보증금 1,000만 원/월세 50만 원 주택의 복비 계산법

1 환산보증금 구하기:  1,000만 원 + (50만 원 x 100) = 6,000만 원 2 환산보증금에 상한요율 적용하기 :  6,000만 원 x 0.4% (상한요율) = 24만 원

→ 복비 24만원

 

묵시적 갱신에 의한 계약 연장 시 훗날 발생하는 복비는?

전세로, 혹은 월세로 살다가 묵시적 갱신으로 임대차계약이 자동 연장되는 경우가 있다. 자동 연장 된 이후 이사를 나갈 때 복비는 누가 내이 할까? 바로 집주인이 내야 한다. 

다만 임차인은 이사 나가기 60일 전에 집주인에게 통보해 주어야 복비 부담을 지지 않는다는 점에 유의하자.

분양권 거래시 중개보수는 어떻게 정하나?

분양권도 매매와 같은 기준의 중개보수요율을 적용한다. 분양권의 경우 거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함)에 프리미엄까지 더한 금액이 최종 매매금액이다.

정해진 중개보수 요율을 반드시 지켜야 할까?

그렇지 않다. 국토교통부에서 정한 부동산 중개보수는 상한요율일 뿐 중개사와 협상을 통해 중개보수를 조정할 수 있다. 갈수록 중개업 경쟁이 치열해 지면서 상한요율을 다 주는 경우가 드문 실정이다. 

최근에는 중개수수료 반값을 선언한 플랫폼들이 등장하고 있다. 집현전과 우대빵, 다원 등이 대표적인 곳이다. 이 플랫폼들에서는 살 때 복비가 반값이고 팔 때 복비가 0원이다. 이 밖에 부동산 114와 KB리브에 서도 중개솔루션을 내놓을 준비를 서두르고 있다.

중개보조원의 중개로 계약해도 되나?

중개보조원은 공인중개사가 아니다. 중개보조원은 개업 공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장 안내 및 일반서무 등 단순 업무를 보조하는 자를 말한다. 따라서 계약서를 중개보조인이 작성하는 경우 중개사법에 위반된다. 본계약 체결 시 공인중개사가 반드시 계약서를 작성하고 설명해야 한다.

갈수록 중개보조원들의 중개사고가 증가하고 있어서 이를 방지하고자 중개보조원 채용 인원 상한제를 도입하고 중개보조원 등의 불법 중개행위 및 무자격자에 자격증 대여행위 등에 대한 단속을 강화하기로 했다.

중개사고 발생시 보상받을 수 있나?

보상받을 수 있다. 다만 배상 한도가 있다. 현재 중개사고 책임보장 한도가 개인 공인중개사의 경우 연 1억 원, 중개 법인의 경우 연 2억 원이다. 이 한도를 개인 연 2억 원, 법인 연 4억 원으로 올릴 예정으로 공인중개사법 시행령 개정을 진행 중이다.

또한 머지않아 공제금에 대한 지급 청구권 소멸시효도 2년에서 3년으로 연장할 예정이다. 이 밖에도 중개 이후 분쟁을 줄이기 위해 계약 시 바닥 균열 확인이나 보일러 등의 사용 연한을 표기하도록 확인설명서 시설물 항목을 신설하기로 했다.

복비는 소득공제가 가능한가?

복비도 소득공제가 가능하다. 따라서 수수료를 현금으로 내더라도 현금영수증을 챙기는 것을 잊지 말아야 한다. 이때 중개사가 부가세를 추가로 요구 할 수 있다. 만약 중개사의 사업자등록증에 일반 세금 납부자가 아니라 간이 세금 납부자라고 쓰여 있다면 부가세가 추가로 붙지 않는다. 매매 시 발생한 복비는 나중에 양도소득세를 계산 할 때 경비처리를 할 수 있기 때문에 현금영수증을 챙겨두는 편이 유리하다.

 

출처: Money Plus