[부동산] 전세입자 필수 지식 - 사전 예방이 최고다!
생활정보
1. ‘전세권 설정’ vs ‘확정일자 + 전입신고’
임대보증금을 지키기 위한 가장 쉬운 방법은 임차인 스스로 대항력을 갖는 것이다. 대항력은 임차인이 계약한 보증금과 계약기간을 보전 받을 권리를 말한다. 대항력을 갖추는데 필요한 조건으로 ‘전세권 설정'과 '확정일자+전입신고를 하는 방법이 있다.
‘확정일자+전입신고'는 집주인의 동의가 불필요하고 비용이 저렴해서 통상적으로 많이 이용한다. 단 대항력이 ’확정일자+전입신고‘ 당일이 아닌 다음날 0시에 발생한다. 만약 집주인이 ’확정일자+전입신고‘한 날과 같은 날에 대출을 받을 시 후 순위로 밀려나게 된다. 이에 대비해 계약 시 특약란에 '이사 다음날까지 대출 등 새로운 권리관계를 설정하지 않으며 만약 새로운 권리관계가 있을 시 계약은 무효이다'라는 특약을 명기해 두도록 한다.
‘전세권 설정'은 당일부터 효력이 발생하며 전입신고와 확정일자가 필요하지 않다. 단 비용이 많이 발생하며 집주인의 동의가 필요하다는 게 단점이다. 또 '전세권 설정'을 한다고 하더라도 후순위가 선순위로 되지는 않는다. 따라서 '확정일자+전입신고’를 할 수 없는 업무용 오피스텔, 기숙사의 경우 전세권 설정을 하면 된다.
2. 전세보증보험으로 안전장치를 해두는 방법
전세보증금반환보증보험(전세보증보험)에 가입하는 것도 고려해 보자. 전세금반환보증보험은 집주인이 계약 기간 만료 후 전세보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 가입자(세입자)에게 대신 보증금을 지급(대위변제)해준 뒤 추후 구상권을 행사해 집주인에게 청구하는 제도다.
전세보증보험은 SGI서울보증의 전세금 보장신용 보험과 HUG 주택도시보증공사의 전세 보증금 반환보증보험이 있다. 상품을 비교해 자신에게 맞는 보험을 선택하면 된다.
3. 우선변제권 확보하고 유지하기
세입자는 대항력과 우선변제권을 확보하고 유지해야만 보증금을 보장받을 수 있다. 우선변제권이란 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리다. 대항력은 '확정일자+전입신고'로 유지하면 된다.
그러나 불가피하게 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 된 경우에는 대항력 및 우선변제권을 보장받을 수 없다. 이럴 때는 반드시 임차권등기 명령을 신청해서 우선변제권을 유지해야 한다.
임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 '임차권등기명령신청'을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있다.
4. 집주인과 직접 계의하기
계약은 중개인 입회하에 임대인과 직접 하는 것이 원칙이다. 등기상 소유주와 계약자 신분증을 비교해 진짜 집주인이 맞는지 확인하는 절차도 반드시 거쳐야 한다. 잔금 역시 집주인 계좌로 보내야 한다. 만약 대리인과 계약하게 되는 경우라면 전·월세 여부, 위임장 위조 여부도 확인해야 한다. 국가공간정보포털에서 등록 중개인인지도 확인한다.
출처: Money Plus